2022년 부동산 초보가 꼭 알아야 하는 내용

지난 4년 동안 많은 부동산 규제로 인해서 부동산 투자가 너무 어려웠습니다. 특히 각종 규제로 대출이 안 나올 수도 있고, 종합부동산세, 취득세와 양도세 중가 등 다양한 문제가 많습니다. 오늘은 초보분들이 반드시 알아야 할 부동산에 대한 내용을 알려드리겠습니다.

1. 대출은 잘 안나온다

부동산은 대출이 기본입니다. 대부분 대출을 ㄴㅇㄹㄴㅇㅁㄹ받고 부동산을 구입합니다. 이때 받는 대출이 부동산 담보대출입니다. 하지만 정부에서 주택담보대출을 줄였습니다. 그래도 주택을 구입하는데 돈이 많이 듭니다. 그럼에도 1 주택자들은 15억 이상 고가 주택만 아니면 시세의 70% 정도는 나온다고 생각하시면 됩니다.

2 주택 이상부터는 규제지역에서 대출받기는 어렵고, 비규제 지역에서는 60% 정도 나온다고 생각하시면 됩니다. 보통은 LTV, DTI는 문제가 없는데 DSR에서 많이 걸립니다. DSR은 내가 받은 총대출을 원리금 상환했을 때 월 소득의 몇%를 갚아야 하는 것입니다.

연봉 6000만 원 정도에 주담대 3억을 원리금 균등으로 30년 상환하면 DSR이 대략 23% 정도 나옵니다. DSR이 40%가 넘지 않으면 안 되는데 5억 이상 대출을 받지 못합니다. DSR은 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출까지 모두 다 원금을 상환하는 조건으로 보기 때문에 대출이 쉽지 않습니다.

결론적으로 1 주택자들은 고가주택 아니면 대출은 가능하고 2 주택자부터는 대출이 잘 나오지 않기 때문에 주택구입 시 신중해야 됩니다.

2. 금리 인상과 원리금 상환

현재 금리는 인상 중입니다. 미국에서 금리를 올리기 때문에 당분간 금리가 내리기는 쉽지 않을 것 같습니다. 추가로 요즘 주택담보대출은 원금을 같이 갚아야 하기 때문에 월에 나가는 돈이 많습니다.

최근 금리가 4% 정도이고 주담대가 30년 상환인 것을 감안하면 1억을 빌리는데 원리금 균등으로 48만 원을 지출해야 합니다. 5억 정도 대출을 받으면 240만원정도 지출을 해야합니다. 저금리 시대가 아닌 만큼 주택 담보대출을 받는데 신중해야 합니다. 시장금리에 대해서 자세한 내용은 아래 블로그를 참조하세요!

실제 시장 주택담보대출 신용대출 금리와 한도 총정리

3. 취득세

과거에는 크게 중요하지 않았던 취득세와 종합부동산세를 부동산 구입 전에 반드시 확인해야 합니다. 취득세는 규제지역 상관없이 1 주택은 1.1%입니다. 규제지역 2 주택 구입 시는8%, 3 주택 이상은 12%입니다. 비규제 지역에서 주택 구입시 2주택 구입 까지는 1~3%, 3주택 구입 시는 8%, 4 주택 이상은 12%입니다. 

결론적으로 1 주택이신 분들은 주택구입에 큰 문제가 없지만 2 주택 이상은부터는 규제지역과 비규제 지역을 잘 보시고 구입하시거나 명의를 분산해야 합니다.

4. 종합부동산세

종합부동산세는 부자들의 세금으로 알고 있습니다. 재산세와는 다르게 추가로 내야 하는 세금입니다. 종부세는 아파트뿐만 아니라 토지, 건물 등 모든 부동산의 합을 가지고 부과하는 세금입니다. 또 소유주가 1 주택자인지, 다주택자인지에 따라서도 다르기 때문에 전문 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.

하지만 1 주택자이신 분들은 일반적으로 종부세를 크게 걱정하실 필요는 없습니다. 부부 공동명의로 하면 12억 이하의 주택을 보유해도 종부세를 내지 않아도 됩니다. 종부세는 가구당 부과하는 세금이 아닌 개인에 부과하는 세금이기 때문입니다.

22년 전국 부동산 예측

22년 전국 부동산은 예측이 어렵습니다. 그동안 부동산이 폭등했고, 대내외적인 요소가 좋지는 않습니다. 그렇지만 물가상승, 수도권 공급 부족으로 강보합 또는 약한 상승세를 이어갈 것으로 예측하고 있습니다. 언론에서 주장하는 폭락은 없을 것으로 예상됩니다.

윤석열 정부에서도 할 수 있는 것이 많이 없습니다. 금리는 인상해야 되고, 부동산 공급은 하루아침에 되는 것이 아니고, 세금은 야당과 협의해야 되고, 규제를 풀어서 집값이 폭등하는 것도 부담이고, 집값이 폭락하는 것도 부담이기 때문입니다. 결론적으로 물가 상승에 따른 강보합, 공급이 많은 지역에 따라 일시적인 하락이 있을 것으로 예상됩니다.

실거주 집 마련은 추천

정리하자면 1 주택자들은 지금도 주택을 구입하기는 어렵지 않습니다. 실거주를 생각하시는 분들은 원리금 상환까지 생각하시고 주택을 구입하는 것을 추천드립니다. 나머지 2 주택자나 다주택자 분들은 주택구입 전에 대출, 세금 문제를 반드시 전문가와 상담하시고 투자를 진행하십시오!